viager maison

Une authentique maison alsacienne, un beau jardin, du caractère… et une véritable opportunité patrimoniale grâce à une importante décote d’occupation.

Découvrez cette magnifique maison alsacienne de 117,75 m² habitables et 153,73 m² au sol, implantée sur une parcelle de 812 m², dont environ 700 m² de jardin privatif.

Vendue en viager occupé sur deux têtes, au profit d’un couple âgé de 78 ans pour Madame et 76 ans pour Monsieur, cette propriété permet d’acquérir aujourd’hui un bien estimé libre à 229 000 €, sur la base d’une valeur occupée de seulement 118 633 €.

Un avantage patrimonial majeur : une décote de 48,2 %

La conservation par les vendeurs de leur droit d’usage et d’habitation génère une décote d’occupation particulièrement importante :

Valeur libre : 229 000 €
Valeur occupée : 118 633 €
Décote d’occupation : 110 367 €, soit 48,2 % de la valeur libre

L’investisseur acquiert ainsi la propriété sur une base économique représentant seulement 51,8 % de sa valeur libre actuelle, sans avoir à assurer de gestion locative pendant la période d’occupation.

Une approche particulièrement intéressante pour se constituer progressivement un patrimoine immobilier à long terme.

Une maison alsacienne de caractère

La maison développe 117,75 m² habitables et 153,73 m² au sol et offre une distribution confortable comprenant :

• 4 pièces principales ;

• 3 chambres ;

• un séjour de 26,51 m² ;

• une cuisine séparée et équipée ;

• 2 salles d’eau avec douche ;

• 2 WC ;

• une cave ;

• 2 terrasses.

À l’extérieur, vous profiterez d’un agréable jardin privatif d’environ 700 m², sur une parcelle totale de 812 m².

Son exposition Sud-Ouest favorise la luminosité et permet de profiter pleinement des espaces extérieurs.

La propriété dispose également :

• d’un garage double ;

• de plusieurs places de stationnement extérieures.

Confort & équipements

Cette maison traditionnelle bénéficie également d’équipements contemporains :

• chauffage individuel par radiateurs électriques ;

• climatisation réversible avec 4 unités – installation à venir ;

• production d’eau chaude par ballon thermodynamique ;

• double vitrage ;

• cuisine équipée ;

• raccordement au tout-à-l’égout.

Conditions financières du viager

La propriété est vendue en viager occupé sur deux têtes :

Madame : 78 ans
Monsieur : 76 ans

Les vendeurs se réservent leur droit d’usage et d’habitation, leur permettant de continuer à occuper leur maison leur vie durant, conformément aux dispositions prévues dans l’acte authentique.

L’acquéreur devient propriétaire du bien dès la signature de l’acte authentique, mais la jouissance du bien demeure réservée aux crédirentiers pendant toute la durée de leur droit d’usage et d’habitation.

Les chiffres clés

Valeur libre du bien : 229 000 €

Cette valeur correspond à l’estimation du bien s’il était vendu libre de toute occupation.

Valeur occupée : 118 633 €

Décote liée à l’occupation : 110 367 €, soit 48,2 % de la valeur libre

Bouquet : 47 175 € HAI

Le bouquet se décompose comme suit :

• 30 000 € net vendeur ;

• 17 175 € TTC d’honoraires d’agence à la charge de l’acquéreur.

Les honoraires représentent 7,50 % de la valeur vénale de 229 000 €.

Rente viagère : 604 € / mois

En complément du bouquet, l’acquéreur versera une rente viagère mensuelle de 604 €.

Cette rente sera versée pendant toute la durée du viager, conformément aux modalités fixées dans l’acte authentique de vente.

Frais d’acte et droits de mutation en sus, selon calcul effectué par le notaire chargé de la vente.

Indexation de la rente

La rente viagère fera l’objet d’une indexation annuelle.

Son montant sera révisé en fonction de l’évolution de l’indice des prix à la consommation, sur la base du dernier indice publié à la date anniversaire du contrat constatant la vente viagère.

L’indice de référence sera le dernier indice publié à la date de signature de l’acte.

Libération anticipée du bien

En cas de renonciation définitive des crédirentiers à leur droit d’usage et d’habitation, permettant à l’acquéreur de récupérer la jouissance du bien avant l’extinction naturelle du viager, une majoration de la rente est prévue.

La rente en cours sera alors majorée de 40 %.

Cette augmentation sera calculée sur le montant de la rente applicable au moment de l’abandon définitif du droit d’usage et d’habitation.

Cette disposition permet de rééquilibrer économiquement l’opération en cas de récupération anticipée de la jouissance du bien.

Pourquoi ce viager est-il particulièrement intéressant ?

Cette opération permet notamment :

• d’acquérir un actif immobilier avec une décote d’occupation de 48,2 % ;

• de se constituer progressivement un patrimoine immobilier ;

• d’investir dans la pierre sur un horizon de long terme ;

• de ne supporter aucune gestion locative pendant la période d’occupation ;

• d’éviter les problématiques de vacance locative et d’impayés liées à un investissement locatif traditionnel ;

• de bénéficier d’un bien entretenu et occupé par ses vendeurs ;

• de récupérer à terme la pleine jouissance d’une maison présentant une valeur libre actuelle de 229 000 €.

Le viager constitue toutefois un contrat aléatoire. La durée de versement de la rente et, par conséquent, le coût final de l’acquisition ne peuvent être déterminés à l’avance, ceux-ci dépendant de la durée de vie des crédirentiers.

Taxe foncière communiquée : 212 € / an.

La répartition des charges, taxes, réparations et travaux entre crédirentiers et débirentier sera déterminée conformément aux dispositions prévues dans l’acte authentique de vente.

Performance énergétique

Diagnostic de performance énergétique réalisé le 22 juillet 2026.

DPE : D – 215 kWh/m²/an
GES : B – 8 kg CO?/m²/an

Énergie finale : 113 kWh/m²/an.

Estimation des dépenses annuelles d’énergie pour un usage standard : entre 2 320 € et 3 190 € par an.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr.